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商业地产“不改者死,改者生”15个项目分享!

2019-08-07来源:汽车品牌网
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伴随着城市化进程不断加速,一批特大城市已显现出发展空间紧促、土地资源严重短缺等突出问题。


优化用地结构正在成为资源紧缺条件就爱你我国城市可持续发展的主要方式。以存量物业的收购改造为核心的资产管理已成为越来越多商业地产企业发展的“新路子”。


随着北上广深及众多强二线城市存量时代的到来,“城市更新”正成为了房地产尤其商业地产行业新的发展主线。


据悉,中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造,各类商办和消费升级的需求非常旺盛。上海作为国内商业创新和发展程度最高的城市,一直以来就是中国存量商业经营的核心市场,其中不乏改造成功既叫好又叫座的案例如K11、美罗城、淮海755、百盛优客,这些都是前几年大热的改造项目。


近两年,随着硬件设施明显更优的新购物中心项目近年来日益增多,商业竞争日趋激烈,于是存量商场工程优化改造的案例逐年增多。本文重点盘点2017年以来开业或改造中的亮点项目,便于有志于从事商业地产存量改造业务的同行交流和考察。


     上生·新所     


上升·新所是万科在上海核心区域的首个城市更新项目。整个项目分两期更新,一期由69%的商务办公、14%餐饮、14%文化艺术和3%娱乐健身等生活配套组合而成。其中,办公和商业业态占比超一半。


未来,上生·新所将打造成集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市商圈和7x24全天候活力社区,建筑体量5万㎡。




项目位于延安西路1262号,地处“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区。由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑、4栋风格鲜明的当代建筑共同组成。



改造前身:上海生物制品研究所(近百年前,它是供外籍侨民休闲娱乐的哥伦比亚总会;近70年前,它又变身上海生物制品研究所)。


改造时间及改造方:2016年,上生所主动腾退现有厂房,万科接管园区;2017年6月,上生所与上海万科关于延安西路1262号地块整体租赁开发项目签约并携手大都会建筑事务所OMA共同改造,改造历时709天。


项目重新开业时间:2018年5月25日。


开业后运营数据:出租率近90%。目前已有包括裸心社、稲城书店、PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等20多家品牌进驻。


项目改造后定位:集文创办公、购物娱乐、休闲体验为一体的开放式国际文化艺术生活圈。


■ 项目特点


园区内哥伦比亚乡村俱乐部的游泳池空间主打泳池特色商业,一楼覆盖不同类型的品质餐饮。目前入驻餐饮品牌主要有PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等。


值得一提的是,这里的Brew bear也是BrewBear旗下的第一家酿造体验店,其中有一个高达7米的酿造罐。



未来,不仅仅是孙科别墅与哥伦比亚总会会对外开放,这处空间也将新增不少于12500㎡公共开放空间,且开放场地不设围墙,24小时开放。



     上海西康189弄     


上海西康189弄是国际上第一个运用四维全息声音系统的商场,拥有浓厚的艺术气息。占地面积6157㎡,总建筑面积3.88万㎡,共有11层,单层楼面面积3000㎡。该项目总投资约10亿人民币,位于上海普陀区西康长寿商圈。



改造前身:2013年,中信资本购入大自鸣钟地块(大自鸣钟广场)。


改造时间及改造方:中信资本。


项目重新开业时间:2017年1月18日。


项目目标客群及主题定位:西康189弄的主题是音乐体验馆,主打社交及生活体验。辐射周边3-5公里的消费群体。


■ 建筑设计


上海西康189弄商场由荷兰建筑设计事务所UNStudio负责建筑设计,曾被《AD》杂志评为世界最美购物中心,亦获评为2017年MIPIM Asia Awards最佳零售项目金奖。


2018年4月,上海西康189弄商场获得了堪称“建筑设计界奥斯卡”的凡尔赛国际建筑大奖中亚及东北亚地区大奖 - 室内设计特别奖(购物中心类),并在全球70个获得区域奖项的建筑设计作品中脱颖而出,一举获得年度大奖。



■ “声音体验馆”


从经典的海派生活意象出发,引入全球领先的四维全息声技术,将声音打造成体验生活的载体。


为了最佳的音乐体验,189把商场内部进行了专门设计:无处不在的线条,各种各样的圆弧……让播放的音乐经过环形投射之后,能产生最好的环绕式的效果,让建筑本身更为灵动。



■ 社交场景的引入


将老上海弄堂生活和社交场景引入购物中心的设计与招商中,用时尚的手法对上海风格和海派情怀进行现代演绎。


每一个楼面都有延伸而出的“阳台”,这一巧妙的设计解决了传统商场楼层之间的疏离感。同时,在顶部6-7层引入共享办公品牌——裸心社,这是该联合办公品牌开设的第七家店。



■ 空间体验感


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