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房产投资怎样才能扩大收益?

2019-08-08来源:腾讯网

工资永远跑不赢房价,一直以来被我们看作是真命题。



01

【工资:房价】多少才合理

 【工资:房价

】多少才合理

工资和房价的比例,即房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,多少才是比较合理的?


20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(Andrew Hamer)提出了一个“比较理想”的比例,发达国家1.8-5.5之间,发展中国家3-6之间。


也就是说在中国,一个家庭一年总收入的6倍,应当就是所在城市的合理房价。


你可以理解成“一个家庭6年就能买一套当地的房子。”


可事实上....


根据中国房价行情平台发布的2018年全国各大城市房价工资比排行榜显示,单纯从个人角度来看(房价收入比是指家庭哦)


个人工作10年内买得起当地一套房的都只有昆明、海口、沈阳、西安。


最可怕的是厦门人民要工作53年才能买得起一套房! 


厦门的小伙伴,真的是这样吗?


                                             


像北上深这样的城市,不吃不喝工作半年才能买到1平米的房!


网上有一种按照月工资/1㎡房价比例区分社会阶层的方法:


月工资为1㎡房价的0.1倍,属于贫困阶层

月工资为1㎡房价的0.5倍,属于平民阶层

月工资为1㎡房价的1倍,属于中产阶层

月工资为1㎡房价的2倍,属于宽裕阶层

月工资为1㎡房价的5倍,属于高收入阶层

月工资为1㎡房价的10倍,属于富有阶层

月工资为1㎡房价的50、100、200倍以上




02

你所在的城市属于什么阶层?



如果你侥幸觉得等我涨工资就能怎样怎样,那就真是太天真了。


薪酬涨幅跟过去几年房价的涨幅相比,基本等于没涨。


十年前,北上广深平均房价不超过10000元/平米。

十年后,北上广深平均房价飙升到50000元/平米。


十年前,北上广深白领月薪是2000~3000元,3个月的工资可以买1平米。

十年后,北上广深白领平均月薪在9000元左右,6个月的工资才能买到1平米。


越来越多的人因为没有搭上房价暴涨之前的快车而追悔莫及。


现在国家对房价的调控政策不断出台,因此对喜欢做房地产投资的人来说,是进还是退就成了一个问题。


但不管怎样,房地产投资的基本方法是不会变的,那么房地产投资应该怎样做呢?


对于降低当前居高不下的房价,国家煞费苦心稳定房价,政策一个接着一个地出台,普通的购房者随着风云变换的形势而动,及时调整自己的购房策略是当务之急。


现在依然有很多人,存在着“以房养房”“以租抵贷”(房产投资者在以贷款方式购置了第二套房产后,往往出租其中一套房产,以租金收入偿还另一套房产的月供)的房产投资方式。



03

房产投资还是否有价值?


当前拥有房产的投资者是卖还是租,如何抉择?


首先,房产投资者一定要戒除三种不良投资心理。


坐收租金。既然打算以获取租金收人为投资回报,就必须考虑地段因素。特别是在北京,千万别轻信售楼小姐的话。她只管卖房不管房子是否租得出去。


留给后代。趁手上有钱买套房子等到留给子女长大了婚嫁时再用,要考虑物业 有折旧因素在内。当一样物品没有被使用或充分使用时,它的价值就会大打折扣, 更不用奢谈一些什么保值、增值之类的话了。


低进髙出。这种风险最大。如今北京、上海的房价连续上涨多年,已经达到了一个很高的水平,继续快速上涨的空间相当有限。除了要独具慧眼选准物业,还要细算帐,比如一套100万元的房子必须先有多少差价底线,除掉这部分之后,才有赚钱的可能。


考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收人关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值,不妨一试。


公式一:租金乘数小于12


租金乘数=投资金额/每年潜在租金收人


租金乘数,比较的是全部售价与每年的总租金收人。

如果这个乘数超过12,很可能会带来负现金流。


而且这个方法没有考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。


公式二:8~10年收回投资


投资回收年数=(首期房款+期房 时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12


这个方法可以估算资金回收期的长短,回收年数越短越好,合理的年数在8~10年左右。


公式三:15年收益看回报


如果该物业的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;

如果该物业的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;

如果该物业的年收益×15年<房产购买价,该物业价值已高估。


除了房屋价值评估外,投资者还应把握5个投资小窍门,这些小窍门可以帮助你更省力更安全地做投资。


第一,投资好地段的房产。


房子在一定时期内,建造成本是相对固定的,一般不会引起房地产价格的大幅度波动;


而作为不可再生资源的土地,其价格却是不断上升的,房地产价格的上升也多半是由地价的上升造成的。


在一个城市中,好的地段太稀缺了,正因为供不应求,才更具有升值潜力。


所以在好的地段投资房产,虽然价格可能相对较髙,但肯定比山旮旯更有升值潜力。


第二,投资期房。


期房一般指尚未竣工验收的房产,在香港期房也被称作“楼 花”。


因为开发商出售期房,可以作为一种融资手段,提前收回现金,有利于资金流动,减少风险,所以在制定价格时往往给予一个比较优惠的折扣。一般折扣的幅度为10%,有的达20%甚至更高。


同时,投资期房有可能最先买到朝向、楼层等 比较好的房子。


但期房的投资风险较髙,投资者得对开发商的实力以及楼盘的前景有一个正确的判断。


第三,投资“尾房”


是指楼盘销售到收尾价段,剩余的少量楼层、朝向、户型等不十分理想的房子。


一般项目到收尾时,开发商投人的资本已经收回,为了不 影响其下一步继续开发,开发商一般都会以低于平常的价格处理这些尾房,以便尽 早回收资金,更有效地盘活资产。


投资尾房有点像证券市场上投资垃圾股,投资者以低于平常的价格买人,再在适当机以平常的价格售出来赚取差价。尾房比较适合 砍价能力强的投资者投资。


第四,投资二手房。


自从建设部提出允许已购公房上市交易以来,各地纷纷出 台相应政策鼓励二手房上市交易。这也给投资二手房带来了机遇。在城区一些位置较好、交通便利、环境成熟的地段购置二手房可以先用于出租赚取租金,然后再待机出售,可谓两全其美。


第五,投资待拆迁房产。


在旧城改造过程中,会有很多待拆迁房产。在拆迁时,这些房产的所有者一般都会得到很优惠的补偿。


所以通过提前购置待拆迁房产,以获得拆迁补偿的方式赚取收益也不失为一种很好的投资方式。


但投资这类房产,需要对城市建设的发展和城市规划有所了解。


。。。。。。


另外,昨天的东方财富的锦鲤活动很多人都非常感兴趣,猜1月18日的收盘指数,除了靠盘感,剩下全靠运气了,但还是可以提高中奖几率的。


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